A partir de 2026, contratos de locação no Brasil passam por uma reestruturação jurídica e fiscal decorrente da exigência de contratos obrigatoriamente escritos, da proibição de múltiplas garantias e da integração das operações imobiliárias ao novo sistema de tributação sobre o consumo, com incidência de IBS e CBS. Especialistas alertam que os proprietários precisam promover ajustes imediatos nos contratos vigentes para evitar nulidades, riscos tributários e disputas judiciais ou administrativas.
Segundo Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, advogado no escritório Barcellos Tucunduva Advogados, as mudanças exigem atenção tanto às garantias quanto à conformidade fiscal: “Os principais ajustes imediatos nos contratos de locação decorrem, de um lado, das exigências civis relacionadas à validade das garantias contratuais e, de outro, das novas condições tributárias vinculadas à incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nas operações imobiliárias. No plano contratual, a Lei do Inquilinato estabelece regra expressa segundo a qual é vedada, sob pena de nulidade, a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que impõe revisão imediata de instrumentos que prevejam simultaneamente, por exemplo, fiança e caução.”
Ele acrescenta que a própria reforma tributária cria um cenário em que contratos firmados até a publicação da Lei Complementar nº 214/2025 podem ser enquadrados no regime opcional de recolhimento dos novos tributos, com aplicação definitiva de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que cumpridos requisitos formais específicos. “A aplicação desse regime exige o cumprimento de requisitos formais, como comprovação da data do contrato e, no caso de locações não residenciais, seu registro cartorário ou disponibilização às autoridades fiscais até 31 de dezembro de 2025. Diante disso, é recomendável que os proprietários revisem desde já a documentação e a formalização dos contratos em vigor, considerando que a opção por esse regime afasta outras formas de incidência, impede o aproveitamento de créditos e exige escrituração segregada”, explica o advogado.
Além da adequação contratual, a reforma tributária traz impactos diretos sobre as cláusulas relacionadas ao preço, às responsabilidades fiscais e à operacionalização das locações. De acordo com Marina Venegas, especialista em Direito Tributário, advogada no escritório Barcellos Tucunduva Advogados, a nova sistemática redefine a forma como a locação é tratada pela legislação tributária: “A reforma tributária sobre o consumo reorganiza o tratamento das operações imobiliárias ao prever que determinadas operações com bens imóveis, quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, ficam sujeitas a um regime específico de tributação. Nesse contexto, a locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel passam a integrar expressamente o rol de operações tributáveis, sendo o locador definido como contribuinte da operação.”
A especialista observa que essa mudança altera parâmetros tradicionais da relação locatícia, exigindo maior precisão contratual. “O regulamento estabelece parâmetros que tendem a influenciar diretamente a redação contratual, como o momento do fato gerador, que se dá no pagamento, a exigibilidade do imposto em cada parcela recebida, assim como a base de cálculo correspondente ao valor da locação, excluídas parcelas como tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais.” Ela destaca ainda que a integração ao novo sistema exige obrigações cadastrais inéditas, incluindo a inscrição do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o chamado “CPF dos imóveis”, que passa a compor a base de dados nacional integrante do Sinter.
Justamente por trazer rastreabilidade ampliada às receitas imobiliárias, o CIB deve modificar profundamente o ambiente das locações informais. A advogada afirma: “A partir da integração desses dados no âmbito do Sinter, amplia-se significativamente a capacidade de cruzamento de informações entre as administrações tributárias e, com isso, a rastreabilidade das operações imobiliárias. A identificação do imóvel por meio do CIB e a tendência de padronização documental reduzem o espaço para práticas informais, como contratos de gaveta ou aluguéis não declarados.”
Para ela, a formalização compulsória deve levar a um aumento de renegociações, disputas sobre repasse de custos e questionamentos relativos ao novo ônus tributário: “À medida que essas operações se tornem mais facilmente rastreáveis, é esperado que muitos contratos demandem renegociação para refletir o custo tributário associado à locação, abrindo espaço para disputas sobre revisão de valores, reequilíbrio econômico e definição de como o ônus tributário será suportado pelas partes”, enfatiza Venegas.
Os conflitos mais comuns previstos para 2026 envolvem adaptação às novas regras tributárias, divergências sobre reajustes, repactuações e disputas relacionadas à formalidade documental. Marina observa que a incidência expressa do IBS/CBS sobre a locação representa ruptura significativa em relação ao modelo atual, o que pode gerar tensões entre locadores e locatários. Cabral alerta que, nos contratos firmados até a publicação da LC 214/2025, a possibilidade de opção pelo regime de 3,65% deve ser analisada com cautela, pois sua adoção pode impactar a precificação e a própria estrutura do contrato.
O escritório recomenda que proprietários revisem imediatamente seus contratos, garantias, cláusulas de tributos, rotinas de emissão de NFS-e e procedimentos de identificação cadastral dos imóveis. O objetivo é prevenir autuações, nulidades contratuais e conflitos decorrentes da transição para o novo ambiente regulatório — que, segundo os especialistas, deve transformar de maneira definitiva a dinâmica das locações no Brasil.
Fontes: Douglas Cabral: advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário (EPD), especialista em Processo Civil pelo Mackenzie, do escritório Barcellos Tucunduva Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) /Marina Venegas: advogada, especializada em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT), com extensão em Contabilidade Tributária, Contabilidade e Direito Tributário pelo IBET. Advogada Sênior do escritório Barcellos Tucunduva Advogados (BTLAW).