O Marco Legal das Garantias, Lei n.º 14.711/2023, representa uma das mudanças mais significativas no sistema de crédito brasileiro dos últimos anos. Criado para reduzir a insegurança jurídica e dar mais agilidade à execução de dívidas, ele trouxe novidades que impactam diretamente os bancos, as empresas e os consumidores.
A hipoteca, apesar de ser um tipo de garantia amplamente utilizada no mundo, caiu em desuso no Brasil porque era muito difícil de ser executada de forma efetiva. Na contramão, a alienação fiduciária de imóveis se tornou a mais usada, mas ainda assim havia entraves, principalmente pela morosidade dos processos e pela própria divergência jurisprudencial em torno do procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária. Dessa forma surgiu a necessidade de adequar a oferta e a execução das garantias, reforçar a validade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, abrindo caminho para que a hipoteca também pudesse ser executada extrajudicialmente.
Com essa mudança, a execução passou a ser feita diretamente no cartório de imóveis, de forma semelhante ao procedimento da alienação fiduciária, o que reduziu bastante o tempo de recuperação do crédito. Antes era necessário entrar com ação judicial, aguardar a defesa, recursos e só depois chegar ao leilão, o que levava anos. Hoje, comumente, a eventual discussão judicial só aparece na etapa final, quando o credor ou arrematante tenta imitir-se na posse do imóvel leiloado ou vendido diretamente pelo credor, isto na hipótese de não ter havido arrematante no leilão.
Outra novidade relevante em relação ao Marco Legal é a possibilidade de estender uma garantia já existente para um novo empréstimo. Antes, quem dava um imóvel em garantia precisava quitar toda a dívida e liberar o bem para só depois oferecê-lo novamente. Agora, dependendo do valor do bem e do saldo devedor, é possível contrair um novo empréstimo usando a mesma garantia.
Também ficou mais clara a diferença entre financiamento e empréstimo com a garantia imobiliária. No financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial, caso o consumidor que adquiriu um bem não pague, o banco consolida a propriedade no cartório, leva a leilão e, se não houver comprador, a dívida é extinta, independentemente do valor.
Já no empréstimo, em que o bem já é do tomador e apenas dado em garantia, a lógica é parecida, mas com uma diferença: - se o valor obtido no leilão, ou na venda direta pelo banco, não for suficiente para quitar a dívida, o devedor continua responsável pelo saldo remanescente. Essa regra busca proteger especialmente quem compra a casa própria, garantindo que não herde uma dívida além da perda do imóvel.
Sobre o impacto no crédito, a lei tende a facilitar o acesso tanto para pessoas físicas quanto para pequenas empresas. A maior segurança jurídica reduz gargalos judiciais, ajuda a baixar o custo do crédito e amplia possibilidades, como no caso da extensão da garantia.
Ainda assim, é importante destacar para os devedores que a principal mudança está na hipoteca. Muitos acreditam que ela só pode ser executada judicialmente, mas agora também segue o rito extrajudicial. O devedor é intimado no cartório a pagar a dívida antes do leilão, sem depender de uma citação judicial.
Há, porém, discussões em andamento nas Cortes Superiores, especialmente no Supremo Tribunal de Justiça (STJ), com foco em bem de família. Alguns entendimentos dizem que, se o próprio devedor deu o imóvel em garantia, estaria renunciando à proteção legal desse bem. Outros entendem que não se pode aceitar o bem de família como garantia em face do propósito eminente social da Lei 8.009/90. Essa divergência gera insegurança e exige cautela das instituições financeiras.
No caso de inadimplência, a principal recomendação é procurar imediatamente o banco para negociar, sem esperar a consolidação da garantia, segundo o advogado. Ele explica que, normalmente, há cláusulas de carência de 30 a 90 dias antes de iniciar a execução. Esse é o melhor momento para refinanciar a dívida, alongar prazo ou reduzir parcelas, já que os encargos ainda não cresceram. Depois que o procedimento cartorial começa, a dívida já incorpora custos adicionais, como o ITBI (imposto de transmissão), emolumentos cartorários e outras despesas adiantadas pelo banco, tornando a negociação mais difícil.
Não interessa ao banco ficar com o imóvel, e que a atividade do banco é emprestar dinheiro e recebê-lo de volta com juros, auferindo assim o denominado spread bancário (diferença entre o custo de captação do dinheiro pelo Banco e os juros recebidos nos empréstimos por ele ofertados no mercado), sem administrar patrimônio. Quando o bem não é arrematado em leilão e volta para o banco, isso gera custos extras, fora da atividade principal da instituição.
O crédito hoje está mais acessível e moderno. Além das agências, existem correspondentes bancários e canais digitais que permitem contratar financiamentos e empréstimos com facilidade. Mas segundo ele, é preciso cautela, pois ofertas muito vantajosas podem esconder golpes virtuais. Por isso, é essencial educação financeira, tanto de parte dos consumidores quanto dos órgãos de proteção, para manter equilíbrio e harmonia no sistema.
Por fim, ao contratar financiamento ou empréstimo com garantia imobiliária, o consumidor deve sempre analisar cuidadosamente o contrato. Como se trata de valores altos, pode ser útil buscar apoio técnico para avaliar condições, conferir taxas de juros e comparar propostas de diferentes instituições.
É importante também observar tanto a taxa de juros quanto o Custo Efetivo Total (CET), que é composto não apenas pela taxa de juros nominal, mas também pela forma de capitalização e outros encargos.