O mercado de leilão de imóveis vive um momento de expansão no Brasil, impulsionado por fatores econômicos como juros elevados, crédito restrito e aumento da inadimplência. Esse cenário tem levado um número crescente de imóveis à praça, despertando o interesse de investidores que buscam oportunidades com preços abaixo do valor de mercado e condições facilitadas de pagamento.
Além de investidores tradicionais, pessoas físicas em busca da casa própria também têm se voltado para os leilões como alternativa viável. A digitalização dos processos, com plataformas online e maior transparência, tem contribuído para esse movimento, embora também traga novos desafios jurídicos.
Alerto que o entusiasmo com os preços atrativos deve vir acompanhado de cautela. Ao adquirir um imóvel em leilão, é essencial analisar a certidão de matrícula atualizada, verificar a existência de débitos fiscais e condominiais, e avaliar se o imóvel está ocupado. A leitura atenta do edital é indispensável, e contar com assessoria jurídica especializada pode evitar prejuízos futuros.
A digitalização dos leilões, embora tenha ampliado o acesso e a agilidade, também exige atenção redobrada. O ambiente virtual intensificou os riscos de fraudes e falsificação de documentos. É fundamental verificar a confiabilidade dos sites, o credenciamento dos leiloeiros e o uso de mecanismos de autenticação para garantir a autenticidade dos documentos.
O atual cenário econômico tem influência direta no aumento de imóveis em leilão. Juros altos e crédito restrito aumentam a inadimplência, o que leva à execução de garantias como hipotecas e alienações fiduciárias. Isso amplia as oportunidades, mas também os riscos jurídicos, exigindo análise minuciosa dos ônus que podem acompanhar o imóvel após a compra.
Outro ponto de atenção são os direitos e deveres do comprador após a arrematação. Em leilões judiciais, via de regra o imóvel costuma ser transmitido livre de dívidas, com sub-rogação dos débitos até a data do leilão (salvo disposição em contrário no edital). Já nos extrajudiciais, o comprador pode herdar débitos de IPTU e condomínio.
Nesse contexto, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe alívio aos investidores. De acordo com o especialista, “a Corte entendeu que o antigo proprietário é responsável pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação, desde que essas não constem de forma clara no edital do leilão”. A sentença representa uma mudança de entendimento jurisprudencial e reforça a importância da transparência nos editais. “
A decisão do STJ é um marco importante, pois restringe a responsabilização do arrematante por dívidas ocultas. Isso traz mais segurança jurídica ao investidor, mas não elimina a necessidade de uma análise criteriosa do edital e da situação do imóvel.
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Fonte: Douglas Cabral - advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário (EPD), especialista em Processo Civil pelo Mackenzie, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), advogado no escritório Barcellos Tucunduva Advogados.
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Fonte: Douglas Cabral - advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário (EPD), especialista em Processo Civil pelo Mackenzie, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), advogado no escritório Barcellos Tucunduva Advogados.