A recente movimentação dos principais CEOs dos bancos em reuniões com Gabriel Galípolo, diretor do Banco Central, e a possibilidade de encontro com o presidente Lula, colocam o crédito imobiliário no centro das preocupações regulatórias no país. Em um cenário de retração no volume de crédito, aumento do custo de financiamento e busca por alternativas de funding, cresce a pressão por mudanças estruturais no modelo atual de financiamento habitacional.
Caso haja a adoção de novos instrumentos — como fundos garantidores, mecanismos híbridos ou incentivos via FGTS —, será necessário rever marcos legais fundamentais, como a Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 4.380/1964), a Lei da Securitização (Lei nº 9.514/1997), a Lei de Registros Públicos e diversas normas infralegais da Caixa Econômica Federal, do Banco Central e da CVM.
O movimento evidencia uma transição necessária diante da fragilidade da principal fonte atual de captação: a poupança.
Uma das maiores fontes de recursos para financiamento imobiliário no Brasil é a caderneta de poupança. Com a queda nos depósitos e a migração dos investidores para produtos mais rentáveis, surge a necessidade de diversificação de funding com foco em segurança jurídica, previsibilidade e atratividade para o mercado.
A nova dinâmica pressiona a Caixa a ampliar o uso do FGTS, enquanto o Banco Central deve revisar as regras de alocação obrigatória da poupança, criando incentivos para instrumentos de mercado. Nesse contexto, companhias securitizadoras ganham protagonismo como ponte entre bancos e investidores, ampliando o uso da alienação fiduciária como principal garantia e demandando maior regulação por parte da CVM — com foco em governança e proteção ao investidor.
O impacto também alcança os cartórios, exigindo registros mais ágeis e seguros, além de reforçar a necessidade de atualização da Lei de Registros Públicos. Já a Lei 9.514/1997 ganha ainda mais relevância ao estruturar juridicamente esse novo modelo de financiamento habitacional.
Fonte: Bárbara Félix Freitas Vieira, advogada e especialista em Direito Civil e Empresarial e sócia do escritório Marcelo Tostes Advogados (MTA),