Em um contexto no qual fazer leilão de imóveis tem sido uma alternativa para viabilizar propriedades com valores mais acessíveis - até 60% mais baratos do que as transações de compra tradicional, segundo a JusBrasil - , empreendedores podem recorrer à alternativa para encontrar espaços comerciais com melhor custo-benefício.
Com base na expertise de especialistas do setor imobiliário comercial, 12 diretrizes são consideradas fundamentais para orientar a escolha, o que abrange desde o conhecimento do público-alvo até questões legais e financeiras.
1. Conheça o público-alvo do negócio:
Antes de visitar qualquer espaço, é necessário identificar e entender o perfil de quem consumirá os produtos ou serviços. A plataforma Geofusion destaca uma premissa básica: “é preciso estar onde o cliente está para conseguir vender e ser reconhecido no mercado”.
A proximidade com áreas frequentadas pelo público-alvo não é mero detalhe. Não é por acaso que lojas de artigos fitness florescem perto de academias, enquanto um restaurante sofisticado pode prosperar longe das áreas mais populosas.
A análise demográfica também é considerada fundamental para empreendedores que buscam oportunidades como casas em leilão em São Paulo para converter em estabelecimentos comerciais. Antes de participar desses certames, porém, é aconselhável verificar se a região concentra potenciais consumidores.
2. Priorize visibilidade e acessibilidade:
Vitrines escondidas ou locais de difícil acesso representam obstáculos para potenciais compradores. “Como o cliente vai encontrar a sua loja ou saber daquela promoção especial se ele não consegue enxergar a vitrine?”, questiona a Geofusion.
Por isso, a dica é privilegiar imóveis no mesmo nível da rua, eliminando barreiras físicas que possam dificultar a entrada ou a visualização do estabelecimento.
3. Observe o movimento de pessoas:
O fluxo de pessoas pode ser decisivo para negócios que dependem de compras por impulso ou da captação de clientes “de passagem”. Segundo informações da AlugueON, áreas de grande circulação favorecem a atração de consumidores.
Vale a pena dedicar algum tempo à observação do local antes de assinar qualquer contrato. A plataforma de gestão financeira F360 recomenda visitas em dias e horários distintos, investigando o movimento do entorno.
4. Avalie negócios complementares nas proximidades:
A concentração de estabelecimentos que atraem públicos semelhantes pode criar um efeito sinérgico benéfico para todos. A Serasa Experian exemplifica: “uma loja de roupas femininas pode se beneficiar da proximidade com salões de beleza ou academias, enquanto uma loja de artigos esportivos pode se beneficiar da proximidade com quadras esportivas ou centros de treinamento”.
Essa convergência de interesses amplia o potencial de vendas e reduz esforços de marketing, criando corredores comerciais temáticos que os consumidores identificam como destinos específicos para determinadas compras.
5. Analise a concorrência com olhar estratégico:
Curiosamente, a proximidade com concorrentes diretos nem sempre representa desvantagem competitiva. Em muitos segmentos, a concentração geográfica de negócios similares cria polos especializados que atraem consumidores interessados em comparar ofertas.
Como explica a AlugueON, esse agrupamento “cria um polo comercial que atrai mais clientes”, mas é necessário avaliar se ainda há espaço para seu negócio se destacar nesse ecossistema, evitando mercados já saturados.
6. Seja realista com seus gastos:
Nenhuma localização, por mais privilegiada que seja, vale a pena se comprometer a saúde financeira do negócio. A Central do Varejo enfatiza a importância de uma “análise de viabilidade econômica para garantir que os custos de aluguel, manutenção, impostos e outras despesas sejam sustentáveis”.
O investimento deve ser calculado à luz do retorno esperado e do prazo de recuperação do capital (payback), como sugere a F360. O orçamento precisa contemplar não apenas o valor do aluguel ou compra, mas também gastos com reformas, adequações, instalações, equipamentos e manutenção regular.
7. Estude o potencial de crescimento da região:
Um bom ponto hoje pode se tornar excepcional amanhã ou perder relevância com mudanças urbanas. Por isso, a Geofusion recomenda investigar planos públicos para o entorno. Alterações na mobilidade urbana, por exemplo, podem transformar radicalmente a dinâmica comercial de um bairro.
8. Verifique a infraestrutura disponível:
A qualidade da infraestrutura básica pode facilitar – ou complicar– a operação diária do negócio. A Acesso à energia, água e internet; proximidade com transporte público; locais de estacionamentos; comércios ao redor, como restaurantes, lanchonetes e farmácias; iluminação pública devem ser observados.
Conforme ressalta a Geofusion, “uma boa infraestrutura já soluciona diversos desafios de uma vez só”, melhorando tanto a experiência do cliente, quanto as condições de trabalho dos colaboradores. O estacionamento, em particular, pode ser decisivo para negócios cujos clientes costumam fazer compras volumosas ou pesadas.
9. Não negligencie a segurança:
Locais seguros atraem mais clientes e reduzem riscos operacionais. A percepção de segurança afeta diretamente a disposição dos consumidores em frequentar determinados estabelecimentos, especialmente em horários noturnos ou com menor movimento. Problemas crônicos nessa área podem comprometer os negócios..
10. Atente-se aos aspectos legais e às regulamentações:
Ignorar as regulamentações pode resultar em multas, interdições ou até fechamento definitivo. A Central do Varejo alerta para a importância de “conhecer e cumprir as leis e regulamentações locais relacionadas ao uso do espaço, licenciamento, segurança, acessibilidade”.
A complexidade burocrática exige atenção redobrada. A F360 menciona especificamente “a lei do inquilinato comercial e regras para solicitação de alvarás de funcionamento da prefeitura, do Corpo de Bombeiros e da Vigilância Sanitária”. Consultar especialistas nessa etapa pode prevenir dores de cabeça futuras.
11. Escolha entre loja de rua ou shopping:
Cada modalidade de ponto comercial oferece vantagens e limitações específicas. A AlugueON contrasta as características: “os pontos comerciais em shoppings oferecem alto fluxo de pessoas, segurança e infraestrutura completa”, embora geralmente com custos mais elevados.
Em contrapartida, “os pontos comerciais na rua proporcionam maior flexibilidade e liberdade para o empreendedor”, permitindo maior autonomia na definição de horários e na personalização do espaço, além de usualmente apresentarem custos operacionais inferiores. A escolha deve considerar o modelo de negócio, público-alvo e capital disponível.
12. Experimente o local antes de decidir:
Finalmente, nada substitui a experiência direta. A Serasa Experian sugere visitas presenciais para observar o ambiente e o fluxo de pessoas na região, bem como as condições do imóvel.
Já a F360 propõe um exercício de empatia: visite o local como se fosse um potencial cliente e questione-se “afinal, você, como consumidor, compraria em uma loja instalada nesse espaço?” Essa perspectiva pode revelar aspectos não evidentes nas análises técnicas, mas determinantes para o sucesso comercial.
Fonte: Clarisse