Cláusulas restritivas de propriedade em imóveis


Não vender, não penhorar e não compartilhar com o cônjuge. Entenda porque algumas restrições podem ser fixadas em determinados imóveis.

Ao comprar um imóvel, o proprietário é, na maioria das vezes, dono integral e definitivo do bem adquirido. Apesar disso, existem formas de aquisição de bens que podem determinar o futuro daquele imóvel pelo proprietário antecessor. É o caso das cláusulas restritivas de propriedade, que podem impedir o atual proprietário de vender, penhorar ou compartilhar o imóvel com o cônjuge e/ou terceiros.

Em regra, o direito de propriedade é amplo e pode ser livremente exercido pelo seu legítimo proprietário, desde que respeitados sempre os limites legais. No entanto, em algumas situações é possível que o proprietário crie restrições sobre a propriedade, em especial quando ocorre a doação do imóvel ou faz testamento sobre estes bens.

Essas restrições são conhecidas como cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, e cada uma destas apresenta uma utilidade e finalidade. De acordo com a profissional, “a cláusula de inalienabilidade impede que o novo proprietário efetue a venda deste bem; a cláusula de impenhorabilidade impede que o proprietário ofereça esse imóvel à penhora e/ou garantia de qualquer dívida, e a cláusula de incomunicabilidade impede que o imóvel se comunique com terceiros, em especial cônjuges”.

Apesar de ser difícil imaginar a compra de um imóvel sob essas restrições, é importante destacar que em muitas situações esse instituto vem a proteger o próprio proprietário do imóvel. Isso porque, embora pareça à primeira vista uma verdadeira aberração jurídica, permitir que o imóvel seja clausulado dessa forma pode evitar possíveis perdas do bem pelo atual proprietário.

Em um exemplo prático, a advogada explica que um pai que tem filho perdulário, que gasta tudo o que recebe e sempre contrai dívidas, ao receber a herança irá gastar tudo da mesma forma e ficará sem nada que possa sequer lhe garantir a sobrevivência. Nessa situação o pai pode fazer testamento contendo a cláusula de inalienabilidade por exemplo, ou seja, o filho, quando receber o imóvel, nunca poderá vendê-lo, a fim de ser resguardada uma segurança de moradia para este.

É importante ressaltar ainda que essas cláusulas têm algumas restrições e não podem ser aplicadas ao bel prazer do doador ou do testador. A primeira e mais importante restrição é que a lei exige que seja apresentada uma justa causa para instituí-la, ou seja, o doador deverá justificar por quais motivos entende ser necessário impedir que quem irá receber o imóvel não poderá vender, nem gravá-lo com dívidas.

A segunda restrição é que essas cláusulas somente podem ser gravadas sobre a parte disponível do patrimônio, e não sobre a sua integralidade. Lembramos que as cláusulas são de suma importância no direito imobiliário e familiar, sendo largamente utilizadas como planejamento sucessório, e tem grande sucesso nessa empreitada.


Fonte: Dra. Sabrina Marcolli Rui - Advogada em direito tributário e imobiliário

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